1031エクスチェンジ

米国で課税の繰り延べができる「1031エクスチェンジ」とは。

IRSの、Internal Revenue Code(IRC)セクション1031で、投資不動産の所有者は、物件を売却し、その売却益を、「同種の」不動産に投資すれば、キャピタルゲイン税を繰り延べできると規定されています。同種の不動産への買い替え条件を満たすには、国の税法ならびに財務省の規則に遵守した方法で、買い替えをしなければなりません。「1031エクスチェンジ」によって、不動産投資家は、大きな税金の特典を得ることができます。この制度は、米国内であれば、州をまたいだ取引にも適用されます。つまり、1031エクスチェンジとは、不動産流通を拡大させるための税制的な優遇措置なのです。ただ、これはあくまでも米国の税制上のルールなので、日本に居住する投資家の人たちは、日本の税制にのっとって日本で税務申告する義務があります。

どんな場合に、1031エクスチェンジを検討すべきか?

キャピタルゲイン税の支払いを先延ばしにしたい場合。エクスチェンジを正しく遂行すれば、キャピタル減税の支払いを全て先送りできます。エクスチェンジすることによって、投資家は結果として、政府から、無利子、無期限の融資を受けるのと同じことになります。

  • 投資する元本を最大限に活用するため(レバレッジ)
  • 大きな不動産に買い換える、もしくは、複数の不動産をまとめて売却して、大きな物件に買い換える場合
  • 別の地域に投資を移動する場合、投資場所による、発展の度合いや見込める収入の差がある場合
  • 投資不動産の種類を変更する場合(アパート、商業物件、小売店舗など)

1031エクスチェンジのルール

売却する物件と購入する物件は「同種の」(Like-Kind)不動産でなければならず、どちらも、商売、ビジネス、または投資目的で保有される物件でなければなりません。売却によって出た資金は、資格のある仲介業者が取り扱わなければならず、不動産の所有者や、所有者のエージェントが受け取ることはできません。売却金は全額、買い替える物件の購入に充てられなければならず、購入に充てずに受け取った現金は、課税対象となります。買い換える物件は、売却した物件と同額かそれ以上の負債を負っていなければなりません。そうでない場合は、負債が減額した分について税金を支払うか、現金を追加して、負債の減額を相殺しなければなりません。

1031エクスチェンジの時間制限

認定期間:売却してから45日以内に、買い換える物件のリストを提出すること。この期限は非常に厳しく、45日目が土曜日、日曜日、祝祭日でも延期は認められません。

エクスチェンジ期間:納税者や、買い替える物件を、「エクスチェンジ期間」内に、購入完了しなければなりません。この期限は、売却が完了してから180日以内、または、もし売却した物件の税金申告の申告期限日が、この180日目より早い場合には、そちらの早い方の日が期限となります。180日の規則は非常に厳しく、180日目が週末や祝祭日にあたっても、延期は認められません。

1031Exchange_Flow

候補物件の特定

3物件ルール

市場価格に関わらず3つの物件を選定。

200%ルール

市場価格の累計額が、譲渡物件の市場価格の200%を超えない限り、何件でも選定可能。

95%ルール

選定した物件の総額が、売却した物件の総額の95%に達していれば、何件でも選定可能。