よくあるご質問
~ニューヨーク不動産に関するQ&A~

アパートを借りる

  Q. ニューヨークでのアパートの契約書内容について教えてください。

A. ニューヨークのアパートの契約期間は通常、1年もしくは2年間です。
ウィンドウガード(窓枠に関する確認と取り決め)、鉛のペイント、仕分けごみなど、物件によってニューヨーク市が義務付ける規則がありますので、書類にサインをし内容に従います。また物件によっては独自のルールとして、ライダー(特約条項)という別紙が付いてきます。契約書はサインする前によく確認しましょう。サインをして送ると、後日オーナー様のサインが入った契約書が送り返されてきますので大切に保管しておきましょう。

  Q. 家賃の支払い方について教えてください。

A. 契約時の敷金・1ヶ月目の家賃に関してはチェック(個人小切手)よりもバンク・チェック(支払保証小切手)、マネー・オーダー(郵便小切手)で支払うことも多いですが、ニューヨークでの家賃支払いはチェック(個人小切手)やマネー・オーダー(郵便小切手)が一般的です。米国にいらしたら、銀行でチェッキング・アカウント(普通口座)を開設して、パーソナル・チェック(個人小切手)を発行してもらいましょう。


月末にオーナーから請求書が送られてくるアパートと、そうでないアパートがありますが、チェック(小切手)に支払い先と金額を記入し、期日までにサインをして返信します。また最近は銀行のウェブサイトを利用して小切手を発行してオーナーに直接郵送したり、口座から通信費や光熱費の自動引き落としも出来ます。

尚、ニューヨークで銀行口座を開くのに必要になる書類は通常以下の通りです。

  1. パスポート
  2. 現住所を証明するものとして、通信・光熱費の請求書や自分宛てに届いた郵便
  3. ソーシャル セキュリティ ナンバー。お持ちでない方は学校や雇用先からの就学・就労証明書
  4. 日本国内で作ったクレジットカード等

  Q. 契約期間と中途解約について教えてください。

A. ニューヨークのアパートの契約期間は通常、1年もしくは2年間ですが、1年契約を中途解約することになった場合、契約期間の満了日まで家賃を払い続ける義務が生じます。アパートによっては、2年目以降には中途解約できるように、解約条項を入れてもらうことが出来る場合があるので、契約時に確認するとよいでしょう。

  Q. ニューヨークでアパートを借りる際の必要書類を教えてください。

A. 学生か社会人かによって、以下の様な書類が必要になります。

学生の方:

* 身分証明書(パスポート、運転免許書、学生ビザ、学生IDなど)

* 預金残高証明(物件により必要)

社会人の方:

* 身分証明書(パスポート、運転免許書)

* 雇用証明書(物件により必要)

* 所得証明(税金申告証明書など物件により必要)

  Q. 契約時に必要な経費はどんなものがありますか

A. 下記の費用が必要となります。

  • 初月家賃
  • 保証金(セキュリティ・ディポジット、通常家賃1~2ヶ月分)
  • 不動産手数料
  • その他の費用(move in fee=ビルディング入居金・processing fee=など)
  • クレジットチェック(個人支払履歴の審査)の申請費用

  Q. 公共料金はどのようなものがありますか

A. ニューヨークの賃貸アパートでは、水道代は家賃に含まれるのが一般的です。 物件によっては、暖房費、ガス代も家賃に含まれる場合がありますが、個々の物件ごとに必ず確認しましょう。一軒家の場合は、光熱費と水道費は居住者負担が一般的です。他にケーブルテレビ、インターネットを利用する場合は入居者様負担です。

  Q. アパートのビルの設備には、どんなものがありますか

A. 比較的新しいビルはジムやプールなどのアメニティー施設が充実しているのが一般的です。物件によってはパティオやレストラン、ルーフトップ、ガーデン、ミニシアターや駐車場があったりしますので、必要によって物件を選びましょう。 また、ゴルフレンジやバスケットボールコート、テニスコートなどがある物件もあり、休日スポーツをして過ごしたい方々にはとても好評です。

  Q. 電話・電気・ガス・ケーブルTVの設置の方法を教えてください。

A. 各サービス会社にお電話で申し込みの際、基本的には本人以外は申し込みが出来ませんが、連絡先やお勧めプランなどアドバイスさせていただきます。 ご自身での開設が難しい場合には担当までお知らせください。

  Q. ペットは飼えないでしょうか。

A. ペットを飼われているとアパート探しが非常に厳しくなることを予め了承ください。高級マンション以外は、基本的に殆どのビルで禁止されています。当社ではペットが飼える物件もいくつか扱っておりますので、担当者にご相談ください。

  Q. 入居審査で必要なクレジット・ヒストリーとは何ですか。

A. 入居審査では、クレジット・ヒストリーのチェックが行われます。クレジット・ヒストリーとは、ソーシャル・セキュリティー・ナンバーをもとにしたクレジットカード返済と、車や住宅のローン等の借入金情報の個人支払履歴です。
クレジットカードの支払い日までに返済することによって、良いクレジット・ヒストリーを作ることができますが、一般的にクレジット・ヒストリーが無い方は、アメリカ国内で良いクレジットヒストリーのある保証人を付けて、アパートを契約をしなければなりません。 当社では、問題なく入居できる物件も多数紹介しておりますので、是非当社まで御連絡ください。

  Q. アパート入居後にトラブルが発生した場合は....

A. 入居後に電気や水まわり等のトラブルが発生した場合は、まず、スーパー(管理人)に連絡して対処してもらいますが、それでも解決しない場合、アパートの大家さんに直接連絡して頂く事になります。ニューヨークのアパートビルは古いものが多く、水漏れなどは連絡が遅くなると、大きい問題になりかねませんので、異常が発生した場合はすぐに連絡をしましょう。

  Q. オートロックでドアを閉めて、鍵を中に忘れてしまった場合

A. アパートに大家さんか管理人が住んでいる場合は合鍵で開けてもらえますが、そうでない場合はロックスミスを呼ぶ必要があります。その場合、新しい鍵を付け替える費用がかかります。

  Q. 災害などでアパート内にダメージを受けた場合はどうしたらよいでしょうか。

A. 大家さんは個人の私物について弁償はしてくれません、個人で保険に入っておく事をおすすめ致します。

  Q. 契約更新の方法を教えてください。

A. 契約更新は通常契約が満了する2~3ヶ月前に、アパートのオーナーさんから契約を更新するか否かを問う通知が届きます。新家賃、契約期間等を確認し、契約の更新するしないに関らず、前もって回答を伝えましょう。通知が遅れますと、契約更新の意志が無いものとみなされ、解約とみなされる場合がありますのでご注意ください。またオーナーは、更新の際に、家賃を上昇できる権利があります。更新は慎重に検討しましょう。

また、契約更新の際、通常家賃が値上り、その場合セキュリティーデポジット(敷金)の差額分を支払わなければなりません。大家さんとのいい関係を保っておけば、2年目以降の更新に関して、中途解約の許可や半年契約など契約内容に融通をきかせてくれる場合もあります。解約される場合は、最低30日前に文面で退去する旨を伝えるなど、大家さんに不利にならない様に、早めにお返事しましょう。

  Q. 短期サービスアパートメントは、普通のアパートとどのように違いますか。

A. リネン、家具、キッチン設備(または備品)、テレビなどがついていて、即生活ができるように準備されています。 水道代、光熱費、ケーブルテレビ(基本料金)、電話代(ローカル通話料)もすべて料金に含まれています。 詳細は、 のページをご覧ください。

  Q. ニューヨークに駐在するのは3ヵ月後ですが、物件はアメリカに着いてから探し始めるべきでしょうか。

A. 実際に物件を見てから契約されることをお勧めしますが、事前に当社のウェブサイトで物件検索していただけます。 お問い合わせいただければお客様の希望に合わせた物件情報も無料でお送りし、担当エージェントが事前コンサルテーションを開始します。

  Q. 空港に到着して即入居できますか、もしくはホテル滞在が必要ですか。

A. 入居まで3日~1ヶ月ぐらいかかる場合がございます。 当社の短期アパートは即生活ができる様にキッチン用品やリネンなどの備品が用意されています。 ホテル滞在より安価で快適にお過ごしいただけます。空港からのリムジンサービス、短期アパート、長期住宅のサービスをすべて含めた *も是非ご利用ください。(*長期の物件もご利用の方のみ適用となります。)

  Q. 入居まで、どのくらい時間がかかるでしょうか。

A. 現在空室の物件でも入居までに3日から長くて1ヶ月間かかる場合がございます。コンドミニアムは、管理組合の入居審査に2週間から1ヶ月ほどかかります。

  Q. 駐在員に好まれるエリアを教えてください。

A. セントラルパークと国連などにも近い、ミッドタウンが人気です。お子様がいらっしゃるご家庭には、アッパーイーストの閑静な住宅街が好まれます。ビレッジやソーホーはドアマン付きフルサービスビルが少ないため、ミッドタウンなどのドアマン付きのビルが一般的に好まれています。

  Q. マンハッタンの治安について教えてください。

A. 現在はマンハッタンの治安は非常に良く、サウスブロンクス、ハーレムを抜かしては、得に問題がないでしょう。しかし夜の公園やリバー沿いの一人歩きなどは避けたほうがよいでしょう。

  Q. 物件選びに重要なチェック事項はなんですか。

A. 物件を見学される際には次のポイントをチェックしましょう。

  1. 日当たり、部屋の向き、眺望
  2. 周辺の環境、騒音等
  3. 水周りの使い勝手、間取り
  4. ビルの施設と管理状況(ガレージ、ヘルスクラブ、ストレージ等)
  5. 通勤、通学、買い物の便

  Q. アパート退去時の注意事項について教えてください。

A. 電気、ガス、ケーブルTV、電話などは退去前に必ず解約または転居届を出してください。次の入居者が使用した場合、その使用料が請求されてしまいます。保証金は通常、退去後2ヶ月前後で家主から返金されますので、新しい住所・連絡先を家主に書面にて知らせましょう。アパートを掃除し、壁など釘の跡や破損箇所で修理できるところは、ご自分で直したほうがよいでしょう。 破損等がある場合、保証金から差し引かれる可能性があります。契約の中途解約をする際は、保証金が返却されないなどのペナルティーが課せられることがあります。

  Q. マンハッタンのアパートに通常設置されているものはなんですか。

A. 部屋は家具付き、家具なしがありますが、通常、冷蔵庫、ガスレンジ、オーブン、食器洗浄器、電子レンジなどの台所機器、および冷暖房機器は設置されています。(食洗機、電子レンジ、冷房機器は格安物件にはない場合があります。)照明器具はバスルーム、キッチン以外のお部屋には、あまりついておらず、スタンドランプなどを自分で手配する必要があります。また、洗濯機乾燥機がついている部屋は非常に少ないです。

  Q. アルコーブスタジオとJR.4とは

A. 

アルコーブスタジオ

L字型で、リビングスペースの奥にくぼんだ、ベッドを配置するとちょうど寝室になるようなスペースがあって、ワンベッドルームに区切って使えるような大きなスタジオの事です。

JR.4

キッチンとリビングルームをそれぞれ1部屋と数え、ベッドルームの数を足して全ルーム数という数え方で、リビングルームが広くL字型、区切ればもうひとつ部屋ができるような間取りの、小さい4Roomという意味でJR4と呼び、通常バスルームは1.5(フルバスルームとトイレのみがついている。)のものが多い。

  Q. 「コンシェルジュ・サービス」とは何ですか。

A. 住宅ビルにおける「コンシェルジュ・サービス」とは、フロントデスクのことで、来訪者のチェック、修理の手配などを行うサービスのことを指します。

  Q. アパート内の従業員の方にも、チップを渡しますか。

A. 荷物を運んでもらったり、車を用意してもらった場合などにチップを渡すのは一般的です。また、1年間お世話になったビルのスタッフにクリスマス前に渡す、年末のクリスマスチップは一般的なものです。

  Q. アパートの契約期間が終了する前に途中解約することはできますか。

A. 契約内容に解約条件がある場合は別として、解約条件がない場合は基本的に次の借り手が決まるまで支払い義務があります。

  Q. セキュリティー・ディポジットは全額返金してもらえますか。

A. テナントは退去時に自然に出る部屋の痛みなどを除き、部屋に汚損破損がない場合は現状復帰の義務があるため、その汚損破損の修理代がセキュリティー・デポジットより引かれて返って来ます。清掃をして、壁の釘跡などを直してから退去するのがよいでしょう。

不動産を購入する

  Q. エージェントを立てた場合には、手数料はかかりますか。

A. 物件購入時には、エージェントを立てて購入した場合でも手数料はかかりません。従って、信頼できるエージェントに任せたほうが、ご自分で探すよりお得で、且つプロのエージェントが探してきた良い物件を、良い条件で購入する事が出来ます。住友不動産販売NYでは事前コンサルティングからクロージングまでのトータルなサービスを提供いたします。 ぜひご相談ください。

  Q. 購入費用には、どんなものがかかりますか。

A. 物件の購入には物件価格に加え、下記費用がかかります。
(概算であり、ケースによって多少違ってきます。)

  • 物件購入価格: 物件の購入価格
  • 権限(タイトル)保険料:物件価格の約0.5%
  • 弁護士費用:$3,000~
  • 登記費用:$100~200
  • 初月管理費: 物件の管理費1ヶ月分
  • 固定資産税調整分:1~3ヶ月分
  • マンション税(物件価格$100万以上の物件のみ)物件価格の1%

ローンで購入する場合 - 上記の費用にプラス

  • 銀行弁護士費用:約$500
  • 銀行手数料: ローン金額の約0.2%
  • NYC住宅ローン モーゲッジタックス
    (ローン金額が50万ドル未満の場合):1.8%
    (ローン金額が50万ドル以上の場合):1.925%
  • ローン申請費用:$4,000~

スポンサーから物件を購入する場合 - 上記の費用にプラス

  • 譲渡税(州):0.4%
  • 譲渡税(市):物件価格の1.00%(50万ドル以下)
  • 譲渡税(市):物件価格の1.425%(50万ドル超)
  • 売主弁護士料:約$1,500~
  • ワーキングキャピタルファンド:管理費の2~3か月分

トータル

  • 現金購入の場合:【中古】購入価格の約2%
  • 現金購入の場合:【新築】購入価格の約4%
  • ローン購入の場合:【中古】購入価格の約2%
  • ローン購入の場合:【新築】購入価格の約4%

  Q. 買いたい物件が決まったら、オファーを提出する際、何をしたらよいでしょうか。

A. 希望購入価格、支払い方法、現金、もしくはローンをつける場合はその金額、そして引渡し希望日、直してほしい修理箇所等を書面にして伝えます。売主側は希望売買価格、ローン購入の承認の可不可、売り主側の引き渡し希望日などを不動産会社に伝えます。

  Q. 売買契約の手続きを教えてください。

A. 売買契約と引渡しには弁護士が必要となります。住友不動産販売では経験豊富な弁護士を紹介しています。契約時には、以下の事項について確認ください。

  • 手付金:一般的に売買価格の10%が手付金となります。
  • 不動産担保ローン(MORTGAGE)について:不動産を担保にして借り入れする(MORTGAGE)については銀行へ、ポイント(借入れ金額に対する先払い費用)と利息、返済期間、また一定金利・変動金利などの内容を確認しましょう。
  • ローン特約(MORTGAGE CONTINGENCY)について:万が一ローンが取得できなかった場合、買主に10%の手付金返しで契約が白紙撤回となる特約です。ローンをつけて購入する場合は、念のため契約書にこの特約が含まれていることを確認しましょう。
  • ローンの手続き:申請には、ソーシャルセキュリティー番号、確定申告書(TAX RETURN)のコピー、 財産目録書、収入証明書が必要となります。また、ローンを申請された銀行は、物件鑑定士に鑑定依頼をし、もし鑑定額が売買価格より低い場合、鑑定額を基準にローン金額が算出されます。モーゲージの承認が下りましたら、ローン申込内容や、ローン金額に関する承認書(COMMITMENT LETTER)が発行されます。

  Q. コンドミニアム、コープの管理組合の入居認可について教えてください。

A. コンドミニアム、コープには、管理組合があり、売買契約が終わり、ローン承認が下りましたら、管理組合の承認が必要となります。売買契約書のコピー、買主の申し込み関係書類をビルの管理組合に提出します。管理組合は、売買価格が相場を反映しているかを見て承認します。価格が市場価格よりはるかに低い場合には、管理組合より、管理組合が同じ条件で物件を買い上げる権利(RIGHT OF FIRST REFUSAL)が行使される場合があります。

  Q. 最終決済 Closingに立ち会えないのですが、委任状はどのように手配できますか。

A. 引渡しに立ち会える人に、自分に代わってサインをしてもらえるよう、委任状の手配をしておきましょう。委任状にはNotaryが必要となります。米国ではNotary Publicの資格のある所で、日本では、アメリカ大使館か公証人役場でNotaryできます。詳しくはをご覧下さい。

  Q. Closing(最終引渡し)当日に用意する必要なもの教えて下さい。

A. 

  1. チェック(小切手)
    購入代金、諸費用などのチェック用意します。このチェックは高額となるので、BANK CHECK(銀行支払保証小切手)又はCERTIFIED  CHECK(残高確約小切手)で用意します。少額のチェックは普通のパーソナル・チェックブックを持参し、その場でチェックを切ります。
  2. 写真付ID(身分証明書)
    パスポート、または運転免許証。
  3. 残金
    手付金10%は売買代金の1部として充当されますので売買価格の残りの90%を支払います。
  4. 諸費用
    タイトル調査代、弁護士費用代、その他の諸費用をすべて支払います。
  5. 鍵の引き渡し
    ドアの鍵とメールボックスの鍵を受取ります。

物件を売却する

  Q. オープンリスティングと専任エージェントをつけて売却する場合の違いを教えて下さい。

A. 物件売却の方法としては専任エージェントのみに依頼する方法とオープンリスティングにする方法とありますが、物件売却には、専任エージェントを通して売却する方法をお勧めします。当社の専任エージェントと専任契約を結びますと、経験豊富である当社のエージェントは査定、宣伝活動、案内、交渉、引渡しまでといった統括したサービスを、売主の利益を第一に考えて対策を練り、手配致します。

オープン・リスティングとは、複数の会社に売却を依頼する形、または、売主が自力で売却する形を取る両方の事を言いますが、オープン・リスティングですと、売主が自分でこうした下準備や対策、交渉、またはクロージングまでをコーディネ-トしなければならない必要が出てきます。

また宣伝範囲や効果を考えますと、経験豊富なプロフェッショナルに専任契約して任せる方が、ご自身で行うのに比べ、数段マーケットが広がる事になります。また、専任を雇う、雇わないに関わらず、エージェントへの手数料も同じく売却価格の6%ですので、エージェントと専任契約をする方が、効率的に売却できる方法と言えます。

住友不動産販売NYでは日々の取引事例、毎月の集約レポート、毎年のデータから相場をお調べし、宣伝、案内、交渉、そして最終決済と引渡し迄をお世話致します。又、相談は無料ですので、お気軽に御連絡下さい。

  Q. 売却にかかるSellerのコストを教えて下さい。

A. 

譲渡税(州) 物件売却価格の0.4%
譲渡税(市)50万ドル以下 物件売却価格の1.00%
譲渡税(市)50万ドル超 物件売却価格の1.425%
不動産仲介手数料 物件売却価格の6.00%
弁護士費用 $3,000~
登記費用 $100~200
管理組合申請費用 $1,000
合計 物件売却価格の8~8.5%

  Q. オファーの内容にはどの様な項目を確認しますか。

A. オファーの内容には、購入希望価格、ローンをつけるか、つける場合はその金額、現金購入か等、また、クロージング(最終引渡し)希望日が盛り込まれている事を確認しましょう。買主側のオファーがあれば、エージェントを通して交渉を始めます。売主はオファーを検討した上で、承認、または意思表示をします。状況を踏まえて、購入の確実性が高いオファーであるか否かを見極めます。

  Q. 契約時の手続きについて教えて下さい。

A. 契約時には下記の事項を確認します

  1. 手付金
    売買価格の10%が手付金として支払われます。
  2. ローン特約
    売主にとって、買主がローン購入する場合にリスク回避する方法として、ローン特約を放棄させることがあります。これは、もし買主のローンが、ある一定の期間(通常45日から60日に設定)までにおりなかった場合、売主が10%の手付金を没収出来る事にするものです。
    ローン審査には時間がかかりますので、これが否認されると売主にはリスクがあります。売主は買主が金融機関からローン貸与の仮承認(Pre-Approval)を得ているかどうかの確認をとておきましょう。
  3. 売主が非居住者の外国人の場合-FIRPTA
    売主が非居住者の外国人の場合はFIRPTAという法律が適用されます。
    売主は10%を予め納税しますが、翌年の譲渡益税の確定申告が、10%以内の場合には差額を還付してもらえ、また10%以上であれば追加納税します。
    しかし、売却で譲渡益が発生しない場合には10%を納税しないで済みますが、その際、引き渡し前にIRSに申告し、非適用の証明(CERTIFICATE OF EXEMPTION)を発行してもらいます。
    ニューヨーク州税としては、会計上の譲渡益に対して、8.97%を予納しなければなりません。

* 詳細は税理士等にご相談下さい。

  Q. クロージング(引渡し)前の手続きについて教えて下さい。

A. クロージング前には下記の事項を確認しましょう。

  1. 物件の状態(設備等)のチェック
    通常買主は冷蔵庫、食洗機、エアコン、オーブンなどの機械類以外は、契約時の状態のままで購入しますので、契約成立後に塗装や床の手入れをする必要はありませんが、冷蔵庫、エアコンなどが壊れている場合は売主の責任となり修理が必要となります。また他の部分にも特別に修理の取り決めのある場合は例外となります。
  2. 不動産権原調査の依頼(タイトルサーチ)
    最終決裁と引き渡し前に、買主側の弁護士がタイトルカンパニーへ調査を依頼します。調査内容には購入物件の所有者名義の確認、所得税、プロパティータックスが払われているかどうか等、その他、差し押さえや抵当権の有無等をタイトルカンパニーが調査報告します。
  3. ビル管理組合への承認手続き
    入居承認を得る為に、まず売買契約書のコピー、申し込み関係書類を提出します。承認が降りるまでは約2週間から1ヶ月かかります。

    承認手続きがあるのは、コンドミニアムの物件が格安で売りに出されると、他のアパートも同時に値崩れするのを防ぐためです。

    取引が相場よりもはるかに安い場合には、ビル管理組合が同じ条件で買い上げ転売する権利を保有しています。しかし、殆どの場合は問題なく、承認されます。

  4. 諸費用支払い確認
    管理費、固定資産税、法人税の支払い(会社所有の場合)などを確認し、支払い証明(キャンセルチェックなど)をクロージング時に用意します。
  5. 委任状の手配
    委任状は、もしご自身がクロージング(最終引渡し)に立ち会えない場合に必要になります。自分に代わって書類にサインをしてもらえるよう、弁護士またはクロージングに立ち会える人に、委任状を依頼しておきましょう。委任状には公証(Notary Public)が必要です。

  Q. クロージング(引渡し)時の必要事項を教えて下さい。

A. 買主は売主に残金を支払い、売主は買主に物件譲渡証(DEED)と鍵を引渡します。クロージングには売主、買主、それぞれの弁護士、タイトルカンパニー(物件の所有者名義等を確認する会社)、モーゲージカンパニー、或いはその弁護士、不動産エージェントが立ち会います。

  1. クロージング当日に必要な物
    クロージング当日は、パスポートか運転免許証写真付ID、部屋の鍵、メールボックスの鍵、その他鍵(駐車場やストーレージ)、弁護士費用、修理費などを支払うチェック・ブックを持参します。
  2. クロージングメモを保管する
    クロージング終了後、契約書やタイトル調査結果、クロージング関連費用をまとめたクロージングメモが送られてきます。税金申告の為に大切に保管しましょう。