１．希望条件の決定
＜希望家賃の決定＞
支払い能力を見るため、年収や貯蓄について入居審査の時に見られる場合があります。
その為、収入証明書（W2）や、雇用証明書が必要となりますが、学生さんや働いてい
る方でも雇用証明書を出せない場合は、アメリカ在住の方の連帯保証人を立てるか、
家賃の数ヶ月を前払いするなどの方法が考えられます。
＜ニューヨークの家賃相場を把握する＞
米国で言う、Studio（スタジオ）とはワンルームを、１BR（１ベッドルーム）とは日本の１DKまたは１LDK、２BR（２ベットルーム）は２DKまたは２LDKのことを表します。
マンハッタンのアパートの相場は、大体の目安として、Studioがドアマン無しで＄1500～＄2000、ドアマン付で＄2000～＄3000、１BRはドアマン無しで、$2000～$3000、ドアマン付は、約$2500～$4500となっています。
物件には様々な部屋タイプがあります。ベッドルーム数、バスルーム数、面積に関してはスクエア・フィートで表示されていますので（１㎡＝10.96 sq.ft）確認しましょう。
＜希望エリアの特定＞
治安や利便性、最寄の地下鉄、通勤通学の所要時間等も優先順位をつけて、絞り込みます。セキュリティー面ではドアマンの有無、利便性ではランドリーがビル内にあるか等もポイントとなります。
お子様のいる家族の場合、日本人学校や日本人社会のある郊外のエリアが人気があります。その他、交通や買い物、学校、ライフスタイル等も考慮に入れましょう。
＜ビルとアパートの設備について＞
ビ ルによってはランドリーや、ヘルスクラブ、プール、ルーフトップ、ストーレージ、ラウンジ、子供の遊び場、レストランなど施設がついているところや、また アパートによっては、ウォークイン・クローゼットなどがついていることがあります。希望される施設をあらかじめ検討しておきましょう。
一般的に冷蔵庫、コンロ、オーブンはアパートに付いていますが、電子レンジ、食洗機、冷暖房機はケース・バイ・ケース。洗濯機/乾燥機がついているアパートは少なく、一般的にビル内にランドリー・ルームが設置されているケースが多いです。
＜物件の種類について＞
ニューヨークでは大まかに分けると、「コープ」、「賃貸 ビル」、「コンドミニアム」の3種類の住宅形式があります。 またウェストチェスターやコネチカットの物件には一世帯用の一戸建てやタウンハウス、ニュージャージーはコンドと戸建などの種類があります。
詳しくは一覧をご覧になって、どちらのタイプが良いかを検討下さい。
2．ウェブサイトにて物件検索する。
希望条件が整理できたら、次に相場を把握しましょう。その後希望に近い物件を探して見ましょう。
住友不動産販売NYのウェブサイトでは、常に新しい物件を豊富に掲載しています。
物件見学される際は周辺環境、家賃、敷金、入居可能日、部屋の状態、付帯設備、また洗濯機や乾燥機の有無をチェックポイントとしましょう。
３．お問い合わせと物件見学
大体の条件を絞り込んだら、次にブローカーを選びましょう。当社のエージェントがお客様の希望に合った物件を適切にアドバイスしながら、一緒に探していきます。
担当者を自分で探したい場合は、下記リンクから担当者一覧で経歴、得意な物件などをチェック戴けます。
当社のエージェントに予算や希望を明確に伝え、下記のチェック事項を参考に見学しましょう。
物件を探す時に注意して見たい事項には次のようなものがあります。
部屋の明るさ、向き、眺め、静かさ、 間取り、キッチン、バスルーム等の使い勝手、 ビルとアパートの付帯設備（エレベーター、スポーツジム、ウォッシャー＆ドライヤー、収納スペースの有無等）や 、管理状況などが考えられます。
また周辺の治安、 買い物の便、地下鉄、バスの便などもチェックし、不明な点などと共にメモに残しておくと良いでしょう。
４．契約申込
＜賃貸契約とお支払い方法＞
物件を決定されましたらいよいよ契約です。契約はアプリケーション(申し込み)－クレジットチェック－契約書にサイン（成約）というお手続きが必要です。
契約書は内容をよく読んでからサインしましょう。
リース契約、管理組合申し込みの関係書類を確認します。当社ブローカーは、必要書類がすべて、準備されているかを確認します。
契約書（リース）にサインをしたら、必要書類と必要経費の小切手とともに提出します。契約書内容にある追加条項（ライダー）は、特に注意深く読みましょう。その後貸主のサインが入った契約書が戻ってきますので、大切に保管しておきましょう。
＜コンドミニアム又はコープ契約時の必要経費と書類＞
※以下諸経費はビルディングによって異なりますので、大体の目安にしてください。
*First Rent (最初の月の家賃)：家賃１ヶ月
*Security Deposit (保証金)：家賃１－2ヶ月（入居者毎、条件により異なる）
*Broker Fee仲介手数料：年間家賃の15% (一年以上のリースの場合）
*Application Fee(管理会社承認手数料)：$300-500
*Move in/out Fee(ビルディング入居金/退去金)：$300-500 *Move in/out Deposit (ムーブインディポジット): $500-1500 *Credit Check (信用調査料)：1名につき、$50-$100
＜必要書類＞
※パスポート
※雇用証明書（エンプロイメント・レター）
年収、役職、雇用年数を英文で明記したもの。
※ ソーシャルセキュリティー番号 (原則)
※ 銀行残高証明書
※紹介状(リファレンス・レター)
※在学証明証（I20）
※収入証明書（W－２、１０９９など）
通常契約時の支払いは、check(小切手)で行います。クレジットカードは使用できません。Checkはアメリカ国内で銀行口座を開設するともらえるので、事前に準備しておきます。
ビ ルディングによってはCertified checkサティファイドチェック(支払いに十分な残高がある事を銀行により保証されている小切手)や、Money orderマネー・オーダー(現金と引き換えに郵便局で発行してもらう)を指定してくる場合も多くありますので、事前に確認が必要です。
＜契約期間＞
契約社会のアメリカでは、途中で解約すると違約金がかかることがほとんどで、ほとんどのビルディングが１年未満の契約を認めていません。
また、１年毎の契約と更新を希望する家主も多いので、途中で解約する予定がある場合は契約書に中途解約条項を入れてもらう、または転貸・譲渡に関する条項を入れることができるかどうか、事前に確認しておくことも重要です。
５．入居
比 較的に賃貸ビルは契約成立後すぐに入居可能です。コンドミニアムやコープなどは管理組合BOARD審査が必要になるので、必要な追加書類を整えて決裁を 待ってから入居となります。決裁にかかる日数はビルディングによって異なりますが、約1-4週間かかるケースが多いようです。
承 認が降りたら、引越しの手配をします。鍵、引越し会社、荷物用エレベーターの予約、電話、ユーティリティー（光熱関係）、ケーブルテレビ、インターネット 等の手配をしましょう。 また、火災や水漏れなど、思いがけない事故を起こした時の為のテナント保険の加入が義務付けられている所もあります。保険料は年 間で約＄250から＄500です。
引越しでエレベーターを利用する際、土日祝日に引越しを禁止していたり、時間に制限があるビルディングも多いので、必ず確認しましょう。
一般的に鍵は入居時にフロントデスクからもらいます。尚、鍵の交換については貸主の許可が必要となります。
＜入居時の物件点検＞
入居時には物件インスペクション（点検）を行います。入居直後に何か部屋に問題を発見した場合は、セキュリティー・ディポジット（敷金）返却の問題となる事があるので、速やかに貸主に伝えましょう。コンドミニアムでは貸主または管理会社に直接連絡します。
６．入居後
＜毎月の家賃、ユーティリティー支払い ＞
家賃は期日までに忘れずに支払うようにし、支払い方法は小切手を送付するのが一般的です。電話、インターネット、ケーブルTV、ガス等のユーティリティーの請求書が自宅に届きますので、期日までに支払いましょう。
光熱費に関しては、最近は銀行のオンラインサービスを利用する方が増えてきたようです。
＜ビル内のサービス依頼について＞
ビルディングによってはフロントに常駐するコンシェルジュ（受付係）、ドアの開閉や荷物を運んでくれるドアマンがいます。また修理の責任者にはスーパー（管理人）がいます。クリスマス時期にはこうしたスタッフへチップを渡すのが一般的です。
修理の依頼や家賃交渉などの対応は、直接貸主に連絡する場合と管理会社に連絡する場合があります、連絡先は事前に確かめておきましょう。
電球などの消耗品は借主負担となりますが、冷蔵庫、エアコン等の備え付け機器が故障した場合は貸主負担となります。
レンタルビルはフロントに連絡、コンドミニアムの場合はまずは貸主、又は管理会社に連絡します。
７．退去、契約更新
貸主に退去の通知をします。 同時に電話、ケーブルTV、ユーティリティー等の解約をします。明け渡しには、家主に立ち会ってもらい、部屋の最終点検をし、鍵を受け渡します。その後、セキュリティー・デポジットは通常一ヶ月前後で返還されます。
＜アパート退去と保証金返還について ＞
アパートを明け渡す時は、アパートを借りたときの状態に戻して退去するのが原則とされます。壁に開けた細いピンの穴等は気にする必要はありませんが、ペイントなどは色をかえたり、汚れの目立つ場合には元の状態に塗り直すよう言われる事があります。
修復が必要なものは事前に修復しておき、またきちんと清掃をしてから明け渡しましょう。
|
