Buyer Service

Broker Selection

Once you have chosen your Sumitomo broker, you're well on your way to finding your dream home/investment.
Sumitomo Real Estate Sales is a member of REBNY (Real Estate Board of New York). The reliability and integrity of this organization is a powerful tool in our industry - providing our brokers the up-to-date educational tools needed to help guide you in making your choice.

 

Viewing Properties

It may take a visit to only one property before you "fall in love," but usually it takes more. You may have to see a dozen or more properties, so get ready for the search - and always keep your Sumitomo broker abreast of possible changes in your requirements, e.g., increase/decrease in price, size, location, etc. Your needs will be discussed at our weekly sales meeting - giving your broker input from fellow agents who can provide leads to finding the ideal property for you.

 

You Found It - Now What?

So your search has ended successfully. Now you don't want to miss the opportunity in a "hot" market. Make an offer through your Sumitomo broker. Your offer is first made orally, then in writing. Remember, like any similar business transaction, the seller may "counter-offer" - this will lead to negotiations, which your broker is quite adept at. Once a meeting of the minds takes place and the offer is accepted, you retain an attorney to handle the legalities of the transaction.

 

Signing the Contract

Your attorney will review the financial conditions and the by-laws of the building and then advise you to sign the contract if all is in order. Generally, a 10% down payment is required along with your signature on the contract. The contract will then be forwarded for signature to the seller's attorney with the deposit, which is held in the seller's attorney's escrow account until closing. If you are applying for a mortgage, now is the time you should move ahead with your loan application.

 

The Board Package

At this time you'll be in receipt of the board requirements and an application from the board of directors of the building. This is provided by your Sumitomo agent. You will need all supporting documents to accompany this package, i.e., tax returns, letters of reference, bank statements, etc. When your package is complete, it will be reviewed thoroughly by your agent and then forwarded to the managing agent of the building.

 

Cooperatives (Co-ops)

At the time your application is approved and accepted, you will be invited to meet with the board of directors’ interview committee. You will be briefed by your Sumitomo agent on what is to take place so you are prepared for the meeting.

 

Approved!

You are now ready to begin planning for your closing. Congratulations.... it's all been worth it.

 

http://i944.photobucket.com/albums/ad290/sumitomomanage/sumitomo/buyerguide.jpg
 

マンハッタン 購入ガイド

 
   
 
1. 専任ブローカー
(営業担当者)を選定
   
・住友不動産販売NYにお任せ下さい。夢のマイホーム、投資等を確実に実現します。
 
2. 資金計画を考える
    
・自己資金などを把握し、自分の資金計画をきっちり立てます。

 


3. 希望条件を整理する
   

 
・用途、予算、お部屋の大きさ、希望のエリア、建物のタイプなどを絞ってゆきます。



 
4. 物件を探す
       
・当社ブローカーにお任せください。
 

5. 相談・現地見学する
   
・住友不動産販売NYの営業担当者に希望条件をお伝えください。
  実際に検討している物件、オープンハウスなどにお連れいたします。


 
6. 購入の意思表示・
お申し込みをする
   
・気に入った物件が見つかったら、営業担当者が金額の交渉をいたします。お申し込みを入れる際に提示する条件も確認しましょう。


 
7. 売買契約をする
   
・弁護士の選定・ダウンペイメント(頭金)のお支払い・
 ローンのお申し込み・契約書の署名


 
8. ビルディングに入居申請をする
   
・営業担当者が煩雑な提出書類の準備をお手伝い致します
 
9. 最終物件引渡し
(クロージング)
・ 委任状の手配
・ タイトルサーチ
・ ホームオーナーズInsurance (保険)の手配
・ 当日必要な物     
・ 残金、諸費用の支払い
・ ドアとメールボックスの鍵受け取り
・ 電気、ガス、水道など(ユーティリティ)の名義を変更
・ クロージング・ステートメントの保管
 
 

1.ブローカー(営業担当者)の選択

 
住友不動産販売NYにお任せください。当社は、REBNY(ニューヨーク不動産委員会)の登録会員です。不動産業界の中でも高い信頼性を誇り、お客様の要望に応じた物件を紹介させて戴きます。

※仲介手数料に関して:物件購入時には、営業担当者を通した場合でも手数料はかかりません。従って、信頼できるエージェントを選び使ったほうが自分で探すよりお得で安心です。
住友不動産販売NYでは事前コンサルティングから契約まで経験豊富な営業担当者がトータルなサービスを提供致します。


 
<購入前の知識>

 
住友不動産販売NYでは無料コンサルテーションを行っています。お客様のニーズに応じて、購入のメリット、デメリット、税金対策投資などについて説明致しますので、お気軽にお問い合わせ下さい。

例えば、ご自身のお住まいとして購入されると、固定資産税とローン利息分は、税金の控除対象となり、また売却の場合は、お一人当たり25万ドル、夫婦で50万ドルまでの譲渡益が非課税扱い(連邦税のみ)となる、など、見落としがちなポイントもアドバイスさせて頂きます。
また、投資物件をお探しになる場合は、ニューヨークの賃貸収入やマーケットの傾向などについての資料も差し上げておりますので物件探しに活用ください。


2.資金計画を考える


 
「住まいの購入」は人生の中でも大切な事柄です。住まいの購入にあたっては、借入額や自己資金を把握して、計画を立てることが重要です。 また、自己資金には物件の価格以外に諸費用も含めてお考え下さい。
物件の購入には物件価格に加え、おおよそ下記の費用がかかります。
※概算であり、ケースによって、多少違ってきます。数値は変動する場合がございますので、ご了承ください。
弁護士料: $2,000~  
権原(タイトル)保険: タイトル調査料と合わせて、物件価格の約0.5%~0.7%。
(不動産に対する貸付を行う金融機関は融資の条件として権原保険を付す事を義務付ける場合が多い。)
登記費用: $200~
管理会社・組合書類審査費用: $1200~
管理費調整分:1-3ヶ月分
固定資産税調整分: 1-3ヶ月分

ローンで購入する場合 - 上記の費用にプラス
銀行手数料、銀行弁護士費用、査定費用、ローン申請費用など :$1,600~
固定資産税エスクロー: 2 - 6 ヶ月分
 
住宅ローン:
ニューヨーク州モーゲッジリコーディングタックス:
 (ローン金額が50万ドル未満の場合)
 
          1.8%
(ローン金額が50万ドル以上の場合)
        1.925%
モーゲージタイトル保険: $50~$70 
ポイント(借り入れ金額に対する先払い費用): 0-2.5% 
※銀行に前払いして、利息を下げる場合
スポンサーから物件を購入する場合(新築物件などに多いケ-ス)
- 上記の費用にプラス
譲渡税(州):                   
物件価格$500につき、$2.00 (0.4%)
譲渡税(市):
物件価格の1% (50万ドル未満)
物件価格の1.425%  (50万ドル以上)
スポンサー弁護士費用:  $750~
 
 
* NY州の、マンションタックスについて。
    購入価格が1Mを超える物件は購入価格の1%のマンションタックスがかかります。
 
* モーゲージ保険(PMI=Private Mortgage Insurance)について。
    借入額が80%を超える場合、モーゲージ保険が必要をなりますので、ご注意下さい。


3.希望条件を整理する

投資目的か、居住用かによって、選ぶべき物件が変わってきます。また、地域によって特色や賃料も異なりますので、優先順位を決めて、その旨を営業担当者にお伝えください。 
 
*購入時には、エージェントを立てて購入した場合でも仲介手数料はかかりません。


 
4.物件探し

 
気に入った物件があれば、住友不動産販売N.Y.の下記の点に注意しながら、実際に見学をしたい物件を見つけてゆきます。
契約済みになった物件でも、諦めずに営業担当者に相談してみましょう。住友の担当者は、ニューヨークのビルディングを熟知しているので、同じ様な条件のビルディングやお部屋をお探しして、紹介させて戴きます。

学校区、ペット、駐車場の事など特別条件がある場合は、初めに営業担当者にお伝えください。


 
5.相談・現地見学をする
 
収集した情報をもとに、お客様の条件に合致する物件を実際に案内させていただきます。下記の点などに注意して、不明な点や、気がついた事等あったら、メモに残しておきましょう。


 
1. 日当たり、部屋の向き、眺望、(眺望の良い物件は貸しやすく売りやすく、価格も上昇傾向にあります。)
2. 周辺の環境、騒音等。
3. 間取りのチェック(動きやすいかどうか、水周りなどの配置はどうか、など。)
4. ビルの施設と管理状況。(ガレージ、スポーツジム、収納スペース等のビルの設備が充実しているか確認しましょう。特に車をお持ちの場合、ガレージがビルに付随しているかは大きなポイントです。)
5.駅までの距離。通勤、通学、買い物の便。
6.地域の開発、ビル周辺の新しいビルの建設計画について。
7.治安。
8.地域の将来性。

 

. 購入の意思表示・お申し込みをする(offer

 
購入したい物件がみつかったら、最初に購入の意思表示(offer)をします。
その際には希望購入価格、支払い方法(現金orローンどちらか)、引渡し希望日、リノベーションやアップグレードなどの希望があればその旨を家主に伝えます。
次に、今度は売主側が希望売買価格、引渡し希望日、ローン購入の承認の可不可などを不動産会社に伝えます。


 
7.売買契約をする

 
売買契約と引渡しには弁護士が必要となります。弁護士を探すときは、不動産専門でマンハッタンの物件、外国人購入者の知識をもった弁護士が最適です。住友不動産販売では経験豊富な弁護士を紹介しています。

契約時には、以下の事項について確認ください。


 
●不動産権原調査: お引き渡し前に、買主側の弁護士がタイトルカンパニーに依頼
    し、物件の所有者名義、抵当権の有無などの確認をします。
●手付金:一般的に売買価格の10%が手付金となります。
●不動産担保ローン(MORTGAGE): 不動産を担保にして借り入れする場合は銀行
   (モーゲッジバンク)にポイント(借入れ金額に対する先払い費用)、利息、返済期
    間、また一定金利・変動金利などの内容を確認しましょう。
●ローン特約(MORTGAGE CONTINGENCY): 万が一、一定期間内にローンが取
   得できなければ、契約を白紙撤回する事ができるという内容の特約で、買主を守る
   ための条項です。ローンを組む場合は、この条項が契約書に含まれていることを必
   ず確認しましょう。
●ローンの手続き:申請には、ソーシャルセキュリティー番号、 確定申告書 (TAX RETURN)
  のコピー、 財産目録書、収入証明書が必要となります。
ローンを申請された銀行は、物件鑑定士に物件の鑑定額の算出を依頼し、売買価格ではなく、
鑑定額を基準にローン金額を算出します。
モーゲージが承認されると、ローン申込書の内容や、ローン金額を約束する承認書(COMMITMENT  LETTER)が発行されます。


 
8. ビルディングに入居申請手続きをする(Board Approval Process

 
<コンドミニアム、コーポの管理組合の入居認可について>

コンドミニアム、コーポには、管理組合があり、売買契約が終わり、ローン承認が降りましたら、管理組合の承認が必要となります。売買契約書のコピー、買主の申し込み関係書類をビルの管理組合に提出します。管理組合は、売買価格が相場を反映しているかを見て承認します。
価格が市場価格よりはるかに低い場合には、管理組合より、管理組合が同じ条件で物件を買い上げる権利
(RIGHT OF FIRST REFUSAL)が行使される場合があります。


 
<委任状の手配>

ご本人が最終決済とお引き渡しに立ち会うことができない場合には、委任状が必要となります。引渡しに立ち会える人に、
自分に代わってサインをしてもらえるよう、委任状の手配をしておきましょう。
委任状には公証人(notary)が必要となります。アメリカでは公証人役場(Notary Public)の資格のある所でできます。日本では、アメリカ大使館か公証人役場でできます。(Appostilleと呼ばれる英文の書類添付が必要。)


 
9.クロージング(最終物件引渡し)

いよいよクロージングです。クロージングには、売主、買主、それぞれの弁護士、モーゲージ会社あるいはその弁護士、
タイトルカンパニー、不動産会社の営業担当者が立ち会います。買主は売主に残金を支払い、売主は買主に譲渡証書(DEED)と鍵を渡します。
残金は銀行証明小切手(CERTIFIED CHECKまたはCASHER'S CHECK)で用意します。
譲渡証書とモーゲージは、管轄登記所に登記され、公開閲覧(PUBLIC RECORD)できる様になります。
引き渡し後、弁護士より、支払明細書、譲渡証書、モーゲージ等の書類が買主に渡されます。


 
<当日用意する物>

 
①チェック(小切手)

購入代金、諸費用などのチェック用意します。このチェックは高額となるので、BANK CHECK又はCERTIFIED CHECKで用意します。少額のチェックは普通のパーソナル・チェックブックを持参し、その場でチェックを切ります。
②写真付ID

パスポート、または運転免許証。
③残金

通常手付金(10-20%)は売買代金の1部として充当されますので、売買価格の残り(80-90%)を支払います。
④諸費用

タイトル調査代、弁護士費用代、その他の諸費用をすべて支払います。
⑤鍵の引き渡し

ドアの鍵とメールボックスの鍵を受取ります。


<注意する点> 

その1  ※物件の最終点検

引越しの直前に物件の最終点検を行います。クロージングが終わってから機械類が壊れていることに気づいても、売主の責任では無くなるので注意しましょう。
主に、水道、電気、冷暖房と家電器具が正常に機能しているかどうか確認しましょう。


その2  ※契約者本人が物件クロージングに立ち会えない場合

ご本人が最終決済とお引き渡しに立ち会うことができない場合には、委任状が必要となります。引渡しに立ち会える人に、自分に代わってサインをしてもらえるよう、委任状の手配をしておきましょう。委任状には公証人(notary)が必要となります。
アメリカでは公証人役場(Notary Public)の資格のある所でできます。
日本では、アメリカ大使館か公証人役場でできます。(Appostilleと呼ばれる英文の書類)。


<クロージング後>

クロージングの後、契約書やタイトル調査結果、クロージング関連費用をまとめたクロージングメモが、弁護士より送られてきます。これは、税金申告時、売却時などに必要になってきますので、大切に保管しておきましょう。